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2019年世界各大城市樓價調整

聖誕節已到2019新的一年即將來臨,展望未來世界各大城市樓價走勢,近年流行說,有中國人去買房的地方,那個地方樓價自然飆升,近的有香港澳門及星馬泰,遠的就有英美加澳紐,過去幾年上述地方城市的確受惠中國人的購買力,樓價上升,欣欣向榮特別是香港成為全球最貴樓價城市,而澳門就成為全球最強GDP國民年收入城市,但是近期受到中美貿易戰及加息關係,世界各地城市新政策影響下,筆者估計個别世界大城巿樓價將會有調整,中國人過去崇拜美國,大家看以往的兩套電影「北京遇上西雅圖」及「中國合夥人」便知道中國人有幾熱愛美國,但近年受政治風波影響,例如近期加拿大的華為事件,英國脫歐,美國總統特朗普對中國的態度,直接嚇怕中國人去英美加投資移民買房的意欲,而上星期澳洲政府移民局剛剛發佈新移民政策,收緊外國人移民澳洲,好明顯是針對中國人,不想大多中國人湧來澳州,就上述事件,筆者在上海出席一個盛大慶祝活動認讖一位新朋友,她的工作是「中國對美研究部門主管」她告訴筆者,其實美國過去幾十年一向獨大,但近40年中國家開放改革,中國只用20-30年時間,走了別人的100年路,在國力高速增長下,美國受到嚴重威脅全球一哥地位,所以才會有中美貿易戰,其實詳細內情比較更複習,政治同經濟息息相關,但筆者比較喜歡只談樓價及經濟不談政治。而一位曾經在美國華盛頓紐約時報工作的記者,他是ABC出生在美國的香港人,就上述嘅問題,筆者問為什麼這些先進國家發達城市忽然唔喜歡中國人去投資移民買房?這位華盛頓記者說,在這個問題上作出深入探討,初期多中國人多消費帶動經濟樓價上升是好事,但時間久了,大部分的中國人買幾套房來收租,抄賣房產,而沒有經營事業帶動當地人就業機會,總體而言貢獻不足,仲抄高哂當地d樓價,影響當地基層人士上車置業門檻,才會有如此局面。所以近期又興起另一個投資熱潮,投資移民買房去發展中國家,因篇幅有限,下回再同大家分享。 2017年世界傑出青年華商 亞洲知識管理學院院士 香港專業地產顧問商會副會長 香港專業教育學院顧主委員會委員 香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人 香港華記茶餐廳(日本)創辦人 楊官華

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日本政府免費送樓復鄕計劃

近期在香港及內地看到傳媒報導,日本房子免費送比人都冇人要,「日本政策論壇」的數據顯示,2013年全國有6,100萬間房屋,空置房間有900萬間(窮鄉僻壤)。日本目前人口1億2千800萬多万,20年后到2040年人口下跌到9000萬,空置房屋更上升到近千萬戶,很多香港朋友及外國投資者同時會問筆者,究竟投資日本房地產仲有冇價值? 筆者身在東京,就以上的報導詢問坐在筆者身邊的公司不動產日本人同事山本先生及訪問了一位居日廿多年的香港人黃先生,首先山本先生說,日本政府推行這個「復郷計劃」已經數年,效果不好,要免費接收日本政府嘅鎮屋計劃需要符合以下條件 1)日本人或持有日本永久居留權的外國人 2)在當地連續居住滿15年以上 3)40歲以下夫婦或50歲以下有初中生以及高中生子女的夫婦 4)55歲以上的東京居民在鄕郊發展開公司,有300萬日圓現金補貼 5)55歲以上的東京居民回鄕郊工作,有100萬日圓現金補貼   為什麼復鄉計劃效果不理想,有幾種主要原因直接導致送屋都冇人要,首先這些都是窮鄕偏遠地區,戶主去世后沒有親人承繼,房子非常殘舊,基於日本人工裝修費貴,需要花一筆巨款裝修才能入住,作一個地區性比較用北京或上海人角度,這些地區就是離市中心較遠7環之外的農村地方,如果在市區上班每天需要花5-6小時的交通工具來回上班地方,實在不切實際,如果用香港人的角度,這些地區也會出現在繁華的香港,筆者在香港從小到現在居住在西貢區,西貢有幾條村有以上情況送都冇人住,例如在西貢同馬按山沙田交界的梅子林村或西貢14鄕的黃竹灣村,上一代居民移居英國或歐洲,祖屋日久失修,整條村沒有人住,房子全部破爛就像鬼屋一樣,不過這些丟空幾十年房子香港政府沒有收到差餉及地租,屋主的繼承人如要從英國或歐洲回流香港居住,也未必能承擔欠政府的差餉地租及重建費用。 日本政府推動此項計劃主要有三個目的, 第一:東京人口爆炸,藉此方法把低競爭力的老人移送鄕郊,汰弱留強 第二:激活鄕郊房屋,增加庫房固都稅收入 第三:活化鄕村人口計劃,避免滅村 第四:把東京都年紀較大年齡人口調遷到鄉下,開放外國人簽證,引入年輕人到東京工作提升競爭力。   但是日本政府推行幾年,效果並不好,1300萬人口的東京衹有數十人申請,日本政府於2018年12月加碼推新政策,提供100-300萬日圓現金補貼,鼓勵東京55歳以上的居民向鄕郊發展,如果移居鄕郊,在那裡設立公司提供當地就業機會,東京都政府會補貼一次性現金300萬日圓,如果到鄕郊去就業,就會補貼一次性現金1百萬日圓。 同時日本政府也在上週國會通過了新法案,擴大簽證種類,增加更多的外國人來日本就業機會,預計未來5年以內迎接34.5萬外國人口。   筆者在東京認識一名香港人朋友,他居住於東京近30年,妻子是日本人,今年同樣有以上情況出現,他有一位日本人朋友贈送一間熱海溫泉一戶建給他,熱海位於東京100多公里的東部約2個多小時車程,黃先生自己動手裝修花了4-500萬日圓修葺房子,作為second home 渡假。而除了4-500萬日圓的裝修費之外,持有這套房產還需要支付的費用還有每年大約20萬的固都稅、贈與稅等等⋯而據黃先生表示,同區域類似的住宅售價大概都只是1000萬日圓左右。而且是存在有價無市這個情況。   而參考黃先生這個案例其實不難看出,是會有這些日本偏遠地區的空屋存在,但在這個世界哪有這麼大的蛤蟆隨街跳。 查詢www.c21-Tokyo.com 香港專業地產顧問商會副會長 香港僱員再培訓局地產代理界別技術顧問 亞洲知識管理學院院士 2017世界傑出青年華商 世紀21中華物業創辦人(香港,日本,澳門) 香港華記茶餐廳(日本)創辦人 著作:40萬東京做業主、日本置業全攻略 著作:宜居日本(2018年) 楊官華

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日本世外桃園,人間仙境「輕井澤」

位於東京近郊長野縣的「輕井澤」,是日本達官貴人、美國音樂傳奇披頭四——約翰藍儂,都愛的著名避暑勝地。而近年世界首富微軟創辦人比爾蓋茨bill gate也來了輕井澤買了2萬呎地皮,打造了一座????墅。單是建築費已經近80億日圓,來作渡假之用,世界這麼大,為什麼那麼多身家豐厚,對生活質量要求特別高的世界各地人士,要來輕井澤蓋渡假別墅?原因很簡單,這裏就像人間仙境,世外桃源。住在這????看到啄木鳥、貓頭鷹、松鼠、猴子、野生小黑熊及野鹿等。最主要日本治安非常安全不會有匪徒爆竊,無後顧之憂!輕井澤四季如詩如畫,春天賞櫻花,夏天避暑,秋天賞紅葉,冬天滑雪。 而要坐電車去輕井澤自由行的話,「舊輕井澤銀座通」就是必去的商店街了!裡面除了有許多非常好逛的特色小店外,最讓人興奮的就是果醬、布丁、冰淇淋等等的絕品美食了。難得來到輕井澤,非把它們都吃一遍才行。 今次同大家介紹一下,筆者親身從東京新宿開車2個半小時輕井澤體驗買地蓋別墅過程。輕井澤俱樂部別墅區位於東京150km路程,可以坐新幹線直達。別墅區裡面私隱度極高,根據當地建築法規,2棟房子之間要間隔10米以上。另外整個別墅區內保留了80%以上的樹木,以符合當地對綠化的保護。整個別墅區內還採用了全年365天24小時,全天候緊急對應服務,以及冬天水管防凍服務,室內打掃服務。 享受最大化的渡假樂趣。一般地皮約1000-3000平方米,價錢約3-4千萬日圓($250-$300萬港幣),蓋渡假別墅建築成本每平方米約50萬日圓(約每呎3000-3500港幣)包括設計師度身訂造的樓宇設計費用。一個1萬5呎地皮加上建實用面積2千呎的全新????墅成本合共約1.2-1.5億日圓(約$800-$1000萬港元)這裡不能做樓宇按揭貸款必須要full pay,也沒有租金回報,而管理費一個月約3-4萬日圓,主要看????墅面積。在輕井澤買渡假別墅,可以根據你的個人喜好度身訂造如何起一個夢想的渡假屋,純係享樂主義。可以話係奢侈品消費,同買遊艇或超跑道理一樣。有興趣的朋友可以去輕井澤遊覽一下。 查詢www.c21-tokyo.com 2017年世界傑出青年華商 亞洲知識管理學院院士 香港專業地產顧問商會副會長 香港專業教育學院顧主委員會委員 香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問 世紀21中華物業 (香港、日本、澳門)創辦人 香港華記茶餐廳(日本)創辨人 楊官華先生

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日本創業拿居留簽證

筆者上期文章介紹過買日本樓拿居留簽證,今天同大家仔細介紹在日本如果用經營管理簽證(創業做生意)拿永住方法。   上期文章提到日本並不是一個開放式移民國家,如果有人告訴你買一兩套日本單身公寓投資房產拿永住,那麼一定是假,因為全年租金收益不足支付稅局最低稅務額度,要符合經營管理簽證每年生意額毛利需要500萬日圓以上,才能有足夠額度稅款支付給日本稅局,簽證才能得以廷續,通常日本入國管理局批核簽證頭一至兩年是一年一簽的,到第二或第三年通常批3年簽證,夠5年之後就有資格申請永住,當中非常重要一點是,不論中國人或香港、台灣、任何國籍人士,要申請日本永住居留權,僅記不要惹官非,任何一件文事或刑事案件都會影響居留權,而每年必須居住日本180天以上,最好有N4以上的日語程度,有助申請成功。 日本入國管理局明確需要凡申請經營管理簽證的人士其核心業務必需要有實體店面去經營。 在日本外國人若想投資房產實現移民拿永住居留權,筆記詳細介紹兩種方法:   第一種方法,在日本加盟飲食集團,透過開公司自己是代表取締伇,就可以申請簽證,成功后再申請家屬簽證直系親屬就可以過來日本居留生活,設立實體店加盟連鎖集團經營業務,生意額度足夠可以拿到穩定的收益,同時連鎖加盟店有強大支援及品牌效應,無論在食材供應或人力資源都有強大支援,這樣可令到入國管理局對你更加有信心,同時在可信度及合法性及穩定性相對高。另外,更有現金流,與此同時可提供大量就業機會對社會有貢獻。這些都值得加分。 第二種方法,是筆者經常介紹大家投資小全幢大廈,升價比含金量高,因為管理費及修繕積立金可以大大減少,如果小全幢大廈是能夠申請民宿或簡易宿泊牌照,更可以大大提升回報率。簡易宿泊牌照必須有消防和逃生設施,才能經營旅館或者民宿。小全幢大廈每年租金收入,足夠能持續獲得日本居留簽證,讓日本入境管理局續簽。 以上兩種方法是筆者所屬公司多年來累積不同的個案及經驗而所得出來的實戰經驗。如有查詢請email : c21@hotmail.com.hk     2017年世界傑出青年華商 亞洲知識管理學院院士 香港專業地產顧問商會副會長 香港專業教育學院顧主委員會委員 香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人 香港華記茶餐廳(日本)創辨人 楊官華

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