最新消息

香港政治動盪，從6月至今的遊行示威漸趨頻繁，凡有示威集會到那區商店都會拉閘關門，直接影響到生意收益，營商環境惡劣，有小部分香港人漸澌對香港沒有了信心，打算移居海外生活。離鄕別井正所謂人生路不熟，怎樣才能在異鄉站起來打拼生存？ 究竟那一個方式比較合適，筆者近期接觸到一些香港人在日本生活，當中有幾種類型，因篇幅有限，筆者今次介紹兩類人士，第一類是本身已經在香港財務自由身家豐厚，移居日本透經營管理簽證，再加上家屬簽證，一家幾口便可擁有合法居留權，長住在日本享受高品質生活，冬天去北海道滑雪、秋天去輕井澤賞紅葉，夏天去熱海看煙花大會看表演，春天由關西到關東沿路賞櫻花，想游泳的時候去沖繩潛水，想看花的時候去北面富良野，想駕車的時候可以在日本環島遊，沿途設備配套充足，日本全國治安良好，可以說是優哉游哉。筆者在日本就有幾位香港朋友在日本是過這樣的生活，閒時在東京大阪買幾套房來收租賺下生活費，而東京大阪房價正在升值，除了租金收益外更賺到可觀的樓價升幅，簡直係羡煞旁人。 第二類是中產階級，有數百萬港幣現金流，想在日本創業或投資民宿，一邊賺生活費一邊可以留日居住，但是筆者建議務必小心，因為近期坊間有些香港人的加盟飲食店，本身在香港不是本業，對日本法例及風俗習慣就是一知半解，而在收費方面亂七八糟濫收加盟入線費，導致有香港人中伏居留權拿不到，過百萬積蓄耗盡，換來一肚子氣。筆者建議如果你本身在香港工作是就職上班一族，不建議初來日本就去創業，因為失敗機會好高。首先都要找一間公司弄一個正式的工作簽證，比自己一兩年時間去適應，才再作打算自己如何規劃人生。查詢c21@hotmail.com.hk 2017年世界傑出青年華商 亞洲知識管理學院院士 香港專業地產顧問商會副會長 香港專業教育學院顧主委員會委員 香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問 世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人 香港華記茶餐廳（日本）創辨人

近期香港局勢動盪，很多人想移民或擁有別國的第二家園計劃身份，甚至乎要實行方舟計劃，我們不談政治，只談想打算移居海外的香港人，那裡會是最合適香港人移居地方？筆者把想移居香港人年齡分三種，老、中、青。「青」需求學校的留學環境及學校質素，因為青年是求學階段比校在意畢業後的學校覆歷。「中」要工作搵食，比較注重當地的經濟發展，特別是營商環境。「老」比較大年紀的人，注重退休后的健康生活環境，例如治安問題，醫院設備、公園環境及老人福利等大家都比較關心。 筆記近日收到大量日本移民查詢，首先想說明一下，世界流行地球村，黃金簽證（用錢買護照）全球99%國家適用，但是日本不是移民國家，沒有黃金簽證，只能透過用間接方式申請合法簽證。例如工作簽證、家屬簽證、經營管理簽證等，居住超過5年可以申請入藉，居住超過10年可以申請永住。為什麼香港人突然覺得喜歡移民去日本，理由非常簡單，日本東京及大阪是全球最宜居住的城市，環境清潔，治安良好，人人有禮。香港人非常喜歡去日本旅遊（去日本就是返鄕的意思），去年香港人去日本旅遊超過200萬人次，加上香港人買房致富居多，最喜歡投資房地產增值，適逢日本經濟再度起飛，東京奧運大阪賭埸洐生強大經濟效應，香港人是機會主義者，從投資房地產增值進化成為second home ，居住在東京或大阪，把投資房地產的地點從香港轉移焦點到東京大阪，同時享受日本高品質生活，一舉兩得。 筆者在日公司人數逾百，每年需要到日本的入國管理局需要申請大量簽證，所謂百病成醫，很多日本的簽證遇過很多問題，奇難雜症都處理過唔少，身邊很多同事有入藉有永住，也有更多同事等待工作年期夠就馬上申請永住長居日本，點解居住日本那麼吸引？什麼原因對老中青有那麼大的動力要居住日本？首先在日本有永住權（沒有政治投票權）可以享有日本人的福利，包括醫療及退休保障。 如果年輕人要留學，日本教育風格教小朋友不要麻煩別人，從小開始需要自己冼碗及鋪床，具自理能力，小學生冬天校服穿著短褲訓練身心健康。加上有原創動漫產業，吸引大量年輕人。 成年人工作或創業，日本房價比香港低很多，而人工貴過鋪租，如果自己落手落腳做，搵三餐一宿輕鬆自在，做生意或創業適逢東京大阪經濟再度起飛，商機處處。 日本退休可以享受高品質生活，有完善的年金福利制度，日本醫療服務高端，多年以來榮獲是世界最長壽國家。 查詢email:c21@hotmail.com.hk 2017年世界傑出青年華商 亞洲知識管理學院院士 香港專業地產顧問商會副會長 香港專業教育學院顧主委員會委員 香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問 世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人 香港華記茶餐廳（日本）創辨人

筆者身在東京渡假勝地熱海考察溫泉旅館，首先介紹一下熱海市是一個福地，背山面海。（日語：熱海市／あたみし /Atami shi ）位於日本靜岡縣東部，與神奈川縣接壤，於1937年4月10日設市。此市以溫泉而出名，也是東京圈重要的觀光都市。筆者從東京品川車站（車費約3000多日元）坐新幹到熱海站只需39分鐘，非常方便快捷。 熱海溫泉歴史悠久大約1500年前，附近的人們發現大海中有熱水噴出，魚類都燒死了。 因是「熱的海」，所以就被稱為「熱海」。溫泉區從以前就有很多源泉存在，這些源泉被稱為熱海七湯（野中之湯、佐治郎之湯、風呂之湯、清左右衛門之湯、河原湯、小澤之湯）。 古屋旅館使用的是清左右衛門之湯。 日本是溫泉大國，泡溫泉可以欣賞到無敵海景及無邊際大海水平線，一年有14次大型海上煙花匯演，相信只有熱海才有這別具一格特色。而在沙灘對外小島（初島）有高爾夫球埸，沙灘旁邊有個高級私人遊艇會所，相比其它溫泉渡假勝地來說，已算甚少外國遊客懂得去熱海渡假，可以想像到熱海的私隱度極高，就算荷里活超級明星也可以優哉游哉地在熱海逛街沒有人認出，就算認出是超級明星，以日本人的作風不打擾別人行為是習慣，也不會對別人構成影響。這裏除了比較少外國人外，就連警察看不見，治安非常良好。 熱海很多小型溫泉旅館，主要分成高端豪華型及普通等級，普通一些小型溫泉旅館回報率達8-12厘，約有20個房間，少於1千萬港幣便可以擁有，非常吸引。今年開始有些中國大陸投資者開始注意熱海這個地方，因為日本賭業進行3步曲，第一站大阪夢洲，第二站東京橫濱（傳聞），第三站靜岡市熱海（傳聞），賭場IR綜合渡假效應，不容忽視。 熱海比較小外國人注意到是一個投資不動產（黑馬）冷門嘅地方。基於房地產價格低廉，入市銀碼少，相信會掀起一陣懂得享受高品質生活的旅客來熱海，作第二家園second home渡假。 高端的溫泉旅館一般擁有自己的溫泉井（溫泉泉眼）溫泉井價值不菲從地面打進地底需要500至1000米才能取得溫泉，工程繁複，溫泉井造價超過1億日元以上，擁有溫泉井的溫泉旅館目前可以話買少見少，物以罕為貴，一個溫泉旅館地皮擁有溫泉井，價格最少過千萬港元。筆者在東京上班每天也喜歡泡溫泉，但是在東京市中心泡的溫泉，是加熱及過濾的，而在熱海泡的溫泉是新鮮從地底抽取出來的新鮮泉水，未經過濾及加熱，對於身體健康，促進血液循環，療效非常高。每年暑假8月份，更有6次海上煙花匯演，各位哈日一族，下次去日本可以考慮去熱海浸溫泉看煙花。筆記特別鳴謝居日港人企業發明家陳博士熱情款待，非常感謝。 查詢www.c21-tokyo.com 2017年世界傑出青年華商 亞洲知識管理學院院士 香港專業地產顧問商會副會長 香港專業教育學院顧主委員會委員 香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問 世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人 香港華記茶餐廳（日本）創辨人 楊官華

日本民泊法剛滿一年，民宿房源穩定增長 民泊（みんぱく、Minpaku（以下統一稱“民宿”），指的是可短期出租的私人住宅或公寓（也就是AirBnB式的民宿）近幾年日本非常流行民宿，主要原因是2018年6月1號起日本政府把民宿合法化，私人住宅可以自由地經營民宿，大大提升租金回報率，政策激活樓市成交量，截至2019年2月15日，共有13,660個私人民宿根據民泊新法登記成為合法民宿,日本民宿合法化的主要原因是近年旅日遊客急升，從日本旅發局報告指出，2012年全球到日本旅客約有800多萬人次，而去年（2018年）全年遊客爆升至3千萬人次創歷史新高，消費總額達4.42萬億日圓（約3000億港元），去年單單是中國大陸遊客已經超過838萬人次，遊客數量短短6年大升3倍。日本政府早已評估洒店房間供不應求，所以去年正式推動民宿合法化，政策直接吸引大量洞悉先機的投資者率先進入投資民宿市場，當中有什麼民宿致勝錦囊？投資民宿需要注意什麼風險？日本樓專家楊官今天同大家分享一下日本一都兩府（東京都、大阪府、京都府）的民宿投資錦囊！ Airbnb隨著手機應用程式普及，加上日本BnB 合法化，去日本遊客越來越喜歡訂住民宿，特別是對於預算有限的旅客。民宿費用比旅館及酒店便宜，而旅館及酒店無法做到的競爭是民宿可提供家庭式的住宿體驗。特別是旅客住上1星期以上的民宿，旅客可以自行洗燙衫，東京及大阪的一些可容納4人的私人民宿每晚價格約為1萬日元，東京及大阪的大多數旅館及酒店都無法與這個低價位相抗衡。此外，旅客們十分熱衷於民宿內簡單烹飪和與日本民宿主人互動的樂趣。 日本的住宅土地興建房屋，主要分為5類 1）洒店 2）旅館 3）簡易宿泊所 4）民宿 5）住宅 以上5類建築成本及設計有所不同，例如洒店需要有消防系統、煙霧感應器、酒店大堂空間要求等，而洒店、旅館、簡易宿泊所都不受民宿法監管。日本政府早在2015年試推廣民宿測試民意，把東京大田區、福岡、大阪這三個地區，劃分成民宿特區，1年360天均可以經營民宿，把民宿合法化，到2018年6月1日全國推行，並制定政策實施經營「民宿法」條例規定。例如在東京經營民宿最長只能經營180天，需要注意東京有些密集住宅地區被劃分成專有住宅地段，這些地區不容許經營民宿，而東京的新宿及渋谷只能容許在星期六日經營民宿，大家需要參考日本政府区役所發出的經營民宿法案指南。 大阪民宿只需要物業前面的路寬超過4米，便可以1年經營365天，而最重要是大廈管理處可以容許批准住戶經營民宿，因為日本的大廈管理處絕大部分不容許經營民宿，怕遊客噪音滋擾到住戶，所以投資民宿前必須要了解大廈管理處是否容許經營民宿。投資民宿最好是全幢大廈買入方便管理，如果是單身公寓，最好超過25平方米，一般合法的民宿，大家可以看到在大廈的信箱會貼上日本政府發出的合法民宿標籤貼紙方便識別。 投資京都民宿的朋友要小心，因為京都只容許2個月合法民宿，如果大家需要投資京都，最好投資全幢簡易宿泊所，一年365天也可以經營。 投資民宿的致勝關鍵除了位置需要好地段外，更加需要有一個良好的民宿管理經營團隊，因為從收客溝通訂房到房間清潔等工作，都要民宿管理公司二十四小時去操作，民宿管理公司如用心經營服務好夠窩心，可以創造需求，房間日日full booking回報自然理想。 目前投資日本民宿，各國投資者可以說是一窩峰湧去投資，有些投資者唔理好醜最緊要就手，有些在3、4缐的日本旅遊地區，自己都未去過，就話要買民宿收租，其實風險很大，就算俾您收到租金，也要計算3-5年後再賣返出去的二手市場承接力，筆者建議投資民宿主力最好是東京及大阪一、二缐地區，投資關東地區東京民宿最好是高級精緻的1房（1LDK），因為大部分去東京的遊客消費能力平均相對高，有品味有要求的東京旅客放棄4-5星級洒店，入住東京高端的民宿數量正在增加。而去關西投資大阪民宿，最好在大阪中央區地標，心齋橋、難波，道頓堀這黃金三角地段比較穩陣，睇好2024年大阪賭場夢州的朋友，夢州最近的區是大阪此花區和港區，大名鼎鼎的日本環球影城和海游館就在此花區。 歡迎查詢www.c21-Tokyo.com 楊官華 2017年世界傑出青年華商 亞洲知識管理學院院士 香港專業地產顧問商會副會長 香港專業教育學院顧主委員會委員 香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問 世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人 香港華記茶餐廳（日本）創辨人