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做生意定做業主好?

前幾日香港十號風球,狂風暴雨,東京這幾天也連場豪雨,天氣酷熱,每年七,八月份日本各地城市都會舉行煙火大會(放煙花),筆者上月去了關西神戶海邊看煙花,上週又在東京體育館看煙火大會,很多日本人不論男女也會穿上傳統浴衣看煙火大會,非常特別。踏入9月份東京慢慢轉涼,但是在樓巿方面仍然非常暢旺,原因是過去從2013年9月申辦奧運成功后,這四年間日本東京及大阪樓價連年上升,平均累計有3-6成,有些核心地區升幅近倍,過去幾年有香港,新加坡,台灣,中國投資者入市,在日本做包租公,近期部分投資者更進行換貨行動,投資者紛紛看好後市,日本人有見及此,特別居住在東京都或大阪府的用家,過去数年以租住為主的家庭人士或有能力的單身人士,今天也入市買入自住物業,打破60,70后的日本人怕買樓恐懼,因為他們都經歷過90年泡沫年代,長達20多年樓市下跌周期,目前正在牛一階段,日本人衹要有份正當職業穩定收入就可以到銀行申請做一個高成數按揭,九成樓宇按揭貸款,利息底至1息(就像10年前的香港),供樓平過交租,單從今年東京大阪一手樓巿場的買入人士國藉,90%以上是日本人自己買來自住或投資,筆者尤記得2015年在東京獨家代理一幢全新單身公寓,超過60%是投資者,香港人,台灣人,新加坡人買入作收租用途。今天2017年可以說是外國人跟日本本地人搶樓,有些發展商更完全不會交予地產中介去代理銷售工作,全部靠自己公司職員去做銷售工作。這個變化跟之前不一樣。   樓市升對整體經濟效益評估看好,加上旅遊業暢旺,經營品牌做生意都想分一杯羹,大家可以看看今年年中在東京新宿三町目(Big cam)旁邊就開了一家香港名牌「周大福」珠寶金行做內地遊客生意。周大福冇寶不落,今次落戶新宿開創新天地,相信香港大品牌公司都磨刀霍霍虎視眈眈呢個市場。筆者近期就認識到日本的一家顧問公司,概念非常創新,就是買地起樓商鋪業主租客共嬴方案!概念是這樣的,顧問公司負責找一些有經驗及熱誠的創業者開公司及找鋪位,基於盤生意100%是屬於創業者,他必定用心經營全力以赴做到最好,加上人在異鄉,抵得住寂寞孤單,全力向前衝,策略配合行動,應該成功機會大。然後顧問公司會配對投資者買入鋪位,而經營者可以參與買入鋪位約10%股份,若干年後鋪位升幅,租客也可以分到一杯羹。這個概念源於在香港做生意去到最後,其實都係業主贏哂,而這個商舖業主租客共贏嘅方案透過顧問公司嘅專業管理,租客安心唔使驚成日俾人加租,而業主又放心!大家合作起來自然有信心!聽落又幾好條穚。

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第三章 日本房地產投資機遇

一、單身公寓 實用面積約200平方呎的中古二手單身公寓,入場費只需數十萬港元起,視乎位置而定。由於銀碼較小,風險低,承租需求大,因此是買家最容易入手,也是最多人選擇的收租投資方式,很多專業投資者,也是以單身公寓來試水溫。2014年4月,筆者出席台北小巨蛋的全球不動產高峰會,代表日本的公益社團法人,全日本不動產協會林直清社長表示,約有44.8%日本人是業主,超過50%都是租客,✅2015年及2016年筆者出席集團公司在新宿京王洒店會議廳舉行千人新年發佈大會,都表示每年房價數據顯示上升及日本本土居民置業人數每年也遞增,證明需求主導,收租值博率贏面高。 數據也顯示,在東京有超過一半租客,是租房獨居的單身一族,反映主流租賃市場仍是單身公寓,比例也正在逐漸擴大。東京作為日本的政治、經濟、金融、文化、教育、體育、娛樂的中心,其他地方的年輕人,都喜歡跑到首都實現夢想,再加上每年4月,都是日本的大學開學、企業新員工準備入職的時間,再加上日本政府對外國人留學、工作等政策的寬鬆,在東京生活的外國人數目上升,也使租賃市場更加活躍。 二、單幢式豪宅 單幢式豪宅已經作為海外客人來日本渡假或定居第二家園(Second House)的首選。 地皮永久產權。 日本租車位費用昂貴,單幢式豪宅(一戶建)一般會有停車位 能夠體驗到日本的傳統文化(有小花園) 無需每個月支付管理費以及修繕基金。 三、地舖 地舖往往是資深投資者最熱衷的投資項目。香港一線地舖現時租金回報率只有2厘,東京卻有5厘至8厘,不過一流旺鋪往往由發展商長期持有,再加上日本商場數目越來越多,地舖則越來越少, 發展商因此很惜售。所以如果遇到有一線地區地舖,距離車站約6至15分鐘步程,回報率又有5-6厘的話,是非常好的選擇。 日本90年代泡沫經濟爆破後,樓市直瀉一蹶不振、金額較大的黃金地舖有價無市,一直是非主流投資。奧運效應下,東京樓市復蘇、收租穩定、升值潛力大的地舖幾乎絕跡,本公司有幸曾參與相關暗盤交易,見證「秒殺」場面。 四、全幢 投資全幢單身公寓 / 全幢工商舖因具有增值空間難回報率亦理想,往往是亦是資深投資者最熱衷的投資項目之一。 投資全幢物業一方面是回報理想,全幢物業管理可減少管理費及修繕積立金(即大廈管理基金)開支,容易控制成本。如果成立公司管理一棟物業,所有的繕修、管理及其他開支也可用作退稅,變相擁有稅務優惠。 另一方面,可按照市場走勢,改變土地所有權的使用(更靈活地因應市場改動土地) ,因為所有權的關係,房東可按照市場走勢改裝房子,例如分租、學生宿舍、寫字樓、拆掉重蓋、賣地等方向發展。 而且投資全幢物業時,可以向銀行借貸、利用槓杆原理取得最大利潤,如香港人購買2500萬日圓以上的物業,就可以向銀行申請按揭,在東京都心位置的全棟物業、土地價值一般會佔物業價值的一半以上,更容易取得銀行貸款。 另外,需注意在購買全棟物業時,管理公司的管理方式和經驗,很大程度影響回報率和賣出時價值,因此建議通過有實力、有信譽的代理購入和委託管理。 而購買全幢物業重建,則必須留意日本(建築基準法)建築物所在地條例列名建築物主要出入口位置連接到道路的闊度必須有兩米,而道路必需要闊四米才可以重建。 酒店、溫泉旅館 奧運舉行前,主辦地區的旅客會增加,酒店房價也會水漲船高。不過2012倫敦奧運期間,曾經因為酒店房間不足,要臨時改建吉舖或者大廈天台爲旅館出租。 東京2013年申奧成功後,外資酒店和基金公司已開始在東京,尋找酒店用地。除了投資大型高級酒店、也可以購買較舊酒店,然後自行作小型翻新,又或者收購民宿、保養所來改建成旅館,都是不錯的投資選擇。

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第二章 日本置業大解剖

一、日本和香港置業有甚麼不同? 1. 面積標示單位 ✅香港房子面積用平方呎 ✅內容房子面積用平方米 日本房子面積用「帖」代表單位面積 所謂“帖”日本房子「帖」代表單位面積 是指1張榻榻米的大小 一般日本房屋面積會用“帖”表示 另一代表單位面積是用“畳”來表示 其實“帖”和“畳”兩個字所代表的大小是完全相同 區分使用目的是因為“畳”讀成“榻榻米” 如果直接說鋪地板的房間多少“榻榻米”的話 會分不清是西式房間還是和式房間 所以現在“畳”這個詞 只用於表達和式房間的大小。 此外,有時還會用“坪”來表示計算面積單位。 1平方米=10.764平方呎 1坪 = 約 3.31 ㎡(3.30578 ㎡) 1㎡ = 約 0.3 坪 (0.3025 坪) 1畳 = 1.6562 ㎡ 2. 租賃相關 業主可收禮金、續約費,租客承租時須提供連帶保證人。合約期間內租客於一個月之前通知,則沒有違約金。 3. 格局…

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第一章 日本情報站

一、關於東京和大阪的人口分佈 1. 東京 東京都面積約2188平方公里(約兩個香港的面積)根據日本國家總務局的統計,截止2016年12月1日東京都人口總數為13,649,120人,比2015年同月增加了117,800人。其中男女比例為男性6,730,049人,女性6,919,071人。家庭總數6,818,595。23區為9,387,286人。日本全國人口數為1億2697萬6千人,其中約10.7%都住在東京,而東京的人口又有70%左右集中在東京23區。雖然整個日本面臨人口減少的問題,但東京都人口卻逐年增加。 上圖為2014-2016年東京都總人口月份推移情況,圖表中的數值都為各年12月1日時數據。 其中23區的人口增加情況如下表: 23區人口排名 區市町村 人口增加人數 區市町村 (和去年同月比) 01 >世田谷區 >914,437 世田谷區 9,834 02 練馬區 726,944 板橋區 7,058 03 大田區 722,479 中央區 6,565 04 江戸川區 687,403 杉並區 5,765 05 足立區 673,444 大田區 5,196 東京23區中人口最多的是世田谷區,約90萬人。接下去是練馬區,大田區,江户川區,足立區,都是主要的住宅區。人口較少的千代田區和中央區等都是都心核心區域。主要為辦公大樓,也是豪宅地段(就像香港的中環)。 2. 大阪 大阪府面積約1900平方公里,…

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