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2018東京大阪地價10大升幅區域

2019年東京、大阪房地產進入牛市,目前以2手主導的日本東京及大阪樓市,今年將會非常刺熱,明年東京奧運及大阪賭場效應湧現商機,加上世界流行地球村喜歡來日本享受高品質生活的旅居越來越多,今年訪日旅客將超過4千萬人次,東京、大阪洒店旅館供不應求,作為全球最宜居城市的亞洲排名第一及第二的東京大阪,筆者分享一下根據日本房地產中央資料庫網站的10大地價走勢區域如下; 根據上述各式區升幅,東京去年升幅較為逾色平均各區升幅較去年少,但是東京2018年的升幅仍然較大阪平均,大阪剛好相反2018年比2017年升幅較多,筆者看好2019年大阪西區會有強勁升幅,原因是日本政府落實把紅燈區「飛田新地」拆遷,落興建中華街(日本最大唐人街)消息一定會刺激西區地價。過去數年大阪升幅集中在中央區(心齋橋、難波一帶)很多大阪其他區域升幅較細,所以大家投資大阪房地產需要額外小心。東京方面筆者看好傳統豪宅港區(六本木、麻布)及中央區(銀座、築地)因築地魚市場今年正式全部搬遷,即將大興土木,加上奧運效應,2019年相信東京樓市升幅百花齊放!跑贏亞洲各區。查詢www.c21-Tokyo.com 2017年世界傑出青年華商 亞洲知識管理學院院士 香港專業地產顧問商會副會長 香港專業教育學院顧主委員會委員 香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人 香港華記茶餐廳(日本)創辨人

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2019年投資日本新趨勢(下)

日本電視台報導,首相安倍晉三在中國農曆新年大年初一發表演說,內容是中日關係良好,日本非常歡迎中國人來日本旅遊,同時呼喚日本國民也要多去中國旅行,安倍高調歡迎中國遊客,原因是在2013年全球旅客去日本旅遊只有830萬人次,但是在2018年全年中國遊客已經有830萬人次,去年全球旅客去日本更突破3000萬人次,非常缺乏酒店房間,所以日本政府去年6月15號實施民宿合法化,舒緩旅客訂房問題,明年便是東京2020奧運會,相信旅客會突破4千萬人次,筆者身在東京,聽到一些旅行社的經營狀況!目前中國旅客必須要提供機票及酒店證明才能拿到簽證入境去日本旅遊,很多中國內地團基於拿不到洒店住宿房,就算有足夠旅客也不能成團來日本,特別是東京的一些熱門地點,所以筆者近期收到小道消息!東京今年七月有機會開放一些合資格的民宿單位的經營日數由原來的180天增加到一年365天(消息未經日本政府確認,特此聲明)如果消息屬實這是對一個外國投資者的天大利好消息! 而在2月17號日本電視台新聞報導,大阪西城區即將興建中華街,設計及風格會參考橫濱的中華街做籃本,目前西城區有一個非常出名的紅燈區地方叫「飛田新地」就像香港從前的上海街及砵蘭街紅燈區一樣,之後就打造成旺角地標朗豪坊。而今天西成區變成中華街是一個非常震撼的消息!在大阪西城區是貧民區房價低廉,距離天王寺及通天塔只是三至四公里路程,目前這區的地皮一下子就變成搶手貨,加上日本每年3-4月份櫻花盛開的時候天氣回暖是房地產市埸的傳統旺季,不論租或買賣成交活躍,相信大阪今年的房地產價量齊升。 說回東京,日本人夢寐以求都要上京找機會奮鬥,每年來東京留學及大學畢業生就職或是轉職的上班族人數都會增加,對於住房就更加緊張,東京大阪近期很多市民轉租為買,基於各項經濟數據表現良好及在供樓的利息對比交租金便宜下,本地日本人越來越感到交租唔化算,因為在日本比較年份新的房子都可以做低息樓宇按揭貸款,額度達90%甚至到100%樓價都可以,衹要有合法居留及穩定工作有交足稅金便可以成功申請貸款真係供樓平過交租,而外國投資者也可以做5-6成樓宇按揭貸款。筆者還看世界,放眼亞洲,適合香港人海外置業的地方大多數是發展商一手市場主導樓市,大部分國家二手市場並未成熟,而日本是唯一可以稱得上二手市場比較成熟,而政府未有棘招干預樓市,不論本地人或外國人買入買出的房地產成本都是一樣。筆者一直相信從2014年到2024年為日本房地產的黃金十年價量齊升,今年相信是東京及大阪的轉角市房價很大機會跳升(跳價)大家拭目以待!查詢www.c21-Tokyo.com 2017年世界傑出青年華商 亞洲知識管理學院院士 香港專業地產顧問商會副會長 香港專業教育學院顧主委員會委員 香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人 香港華記茶餐廳(日本)創辨人 2017年世界傑出青年華商 楊官華

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2019年投資日本新趨勢(上)

2020東京奧運、2024大阪賭場,究竟選擇投資東京或大阪房地產如何取捨? 首先說一下大阪最新消息,1月15號雅虎新聞報導,澳門賭王何鴻燊兒子何猷龍的新濠博亞娛樂公司已經參與競標,並且遞交了整體方案,將投資100億美元在大阪打造史上最豪華酒店。 去年東京外國遊客訪問量高達1200萬,大阪1100萬,正如何鴻燊所説,世博會與博彩業的雙劍齊發,極有可能使大阪成為日本最熱門的觀光地。其它競爭對手同樣重錘出擊,想分這塊肥肉一杯羹。遊客激增酒店供不應求,未來東京大阪不夠房間給旅客入住已經是事實。大阪地價比東京便宜,但酒店或民宿每晚價格跟東京相約,所以多了民宿的產品在大阪興建。 近年就有中國內地投資大手買入地產項目,當中最經典的是去年大阪颱風「飛燕」吹襲日本關西,日本大阪關西國際機場繼續封閉,通往機場大橋斷開的第二天,一個內地資金池,一口氣在一星期內購入30幢樓房。每個小全幢大廈有十多個單位,可以說是別人驚恐的時候你貪婪。筆者又記得當時有些香港人客戶原定來大阪看房投資並準備簽合約,因為大阪天災人生安全問題取消行程,機會就溜走了。另外一隊福建投資者買入大量中古二手殘破不堪的一戶建(2-3層木屋)售價幾百萬日圓到千多萬日圓不等,花數百萬日圓重新大裝修(抄家裝裝)再申請民宿牌照,成本約1500-2000萬日圓,完工後可以賣出3-4千萬,3個月的利潤約有一倍。當中有距離機場及心齋橋中間位置的天下茶屋,已經是福建人天下了。 但是筆者是行內人,有些風險大家必需要知道,例如大阪有些較遠離市區半小時以上的業主想把房子正常租出予日本人住,大部分都需要俾AD費用(附加費)2-3個月租金,而空置機會率比東京大幾倍。而大阪比較多紅燈區及風俗店,當中西城區出名是關西最窮最複雜的地方。因篇幅有限,東京2019年投資新趨勢下回分解! 2017年世界傑出青年華商 亞洲知識管理學院院士 香港專業地產顧問商會副會長 香港專業教育學院顧主委員會委員 香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人 香港華記茶餐廳(日本)創辨人 楊官華

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2019日本牛市洶湧前來

日本樓市股市從2013年開始反彈,連續平穏上升5年,踏入2019年日本經濟澎湃樓股具有爆發力的潛在升幅力量,原因有好幾個,首先日元已經成為避險貨幣,2019年一開始頭幾天已經抽升幾個百分點,最新匯價$74港元兌換¥1000日圓,而升勢相信仍然會持續。世界動盪,中美貿易戰、加拿大華為事件,英國脱歐、澳洲打壓中國人移民政策等,過去最多中國人去美加英澳買房,相信今年會有明顯下降。亞洲方面馬來西亞管制中國資金流入,泰國應該是近年最多中國人去爆買房地產,但是很多買家收完1年租金保證后或更甚者未收過任何租金就一直丟空,真是嚇怕買家。過去中國內地同胞最愛香港買房,但香港有30%買家印花稅,加上香港樓價高位回落,內地資金可以選擇投資房地產的地區範圍收窄,距離中國3小時機程的東京及大阪正是近年中國人爆買的購物天堂,想資產增值投資海外物業看好東京2020奧運及大阪賭場即將2024落成,未來日本的東京及大阪憧憬最少有好幾年牛市,對比香港樓價正在調整及中國內陸打房調控,投資東京大阪的確可以有機會賺房價賺匯水,一舉兩得財息兼收。筆者從2013年開始經營日本不動產,見證過去五年真真實實的升幅,雖然溫和,但是每年保持平均嘅上升,但眼見房源則越來越少供應,在東京及大阪人口增加供求關係底下,日本亦沒有什麼填海計劃,雖然其它日本城市人口正在下降,空置率上升,但對於東京大阪這兩個核心城市筆者仍然會投下信心一票。 日本政府於2019年1月7日實施出國稅,任何人都要支付¥1000日圓,預期全年可以增加430億日圓(約30多億港元)稅收,另外2019年10月日本政府增加消費稅,由原來8%增至10%,基於數年前由5%加到8%,日本市民有很大回響,這次有少部分不同,例如飲食業外賣不需要加,仍然是8%,值得留意是2019年9月30日或以前提早購買活動門券,仍是8%稅率。如果是不動產買賣登記完成交易是9月30日前,消費稅仍然是8%,大家要留意啊!查詢www.c21-tokyo.com   2017年世界傑出青年華商 亞洲知識管理學院院士 香港專業地產顧問商會副會長 香港專業教育學院顧主委員會委員 香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人 香港華記茶餐廳(日本)創辨人 楊官華先生

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