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令和元年開始日本進入高度增長期

平成年代的日皇明仁是歷史上第一個拜訪中國的日皇,日本新天皇德仁在2015年曾經發表過正視歷史的觀點。因此會緩和中日歷史上的矛盾,讓一些國人反日的情緒得以平息。他的觀點也會影響日本人,對中國人更加友好。這樣有利的發言會影響到國人對日本的投資。二戰之前東京自住型住宅持有率大約10%-15%,大部分都是依靠租賃。二戰之後,日本進入高度成長期,1950末銀行開始做住宅貸款,也同時進入不動產投資的風潮之中,一直到1989年(平成元年)結束,日本進入經濟低谷期。主要原因是民族精神,戰後日本經濟,GDP極度落後,大家都有一個共同目標,全力發展經濟。現在是2019年(令和元年),從明治時代計算,日本大約30年作為一個起伏週期,1959年-1989年則是經濟大幅成長期,1989年東京房價全球最貴。1989年-2013年則是經濟衰退期,2013年-2019年日本經濟V型反彈,樓市股市回復到1989年高峰期約一半左右。相信進入令和年代,日本開始無論是經濟,政治,房產等都會再次進入高度增長期。 日本政府的房地產政策直接刺激樓市上升,主要原因是政府鼓勵年青人置業,加上利息低,日本銀行積極貸款給國民,更開放樓市貸款市場給外國人貸款購置日本物業,而日本目前是供樓平過交租。近年開始已經越來越多日本人自置居所,以及外國人能夠借助銀行融資貸款投資物業收租。 新任德仁天皇的家庭與中國有著很深的羈絆,天皇的外祖母(美智子上皇后的母親)在中國上海出生,在上海生活到16歲,精通漢語。而現任皇后雅子的父親小和田恆在博士期間住宿在英國著名的中國史學家杜希德家中,皇后的伯父更是中國哲學科畢業,1970年版「和漢辭典」的主要編輯。   而德仁天皇更是第一位二戰後出生、第一位出國留學的日皇。在前任皇后美智子的堅持下,德仁的出現打破了很多傳統的日本皇室慣例。他深受前天皇的影響,愛好和平,對於國際關係有更切身、宏觀的理解。「更曾經多次公開反對安倍自民黨主張修改的和平憲法,反對日本擁有軍事力量」。新任皇后雅子也是出身外交官世家,自幼受到海外教育,精通多國語言,曾是一名非常出色的外交人才。   在新年號「令和」年裡日本會在國際上迎來一系列重要的機遇與挑戰,2020奧運會、2024賭場計劃、2025萬博會無一不把日本與國際聯繫得更加緊密。相信在這樣受國際教育長大的愛好和平的新任日皇夫婦引導下,原本在文化上趨於保守的日本社會,會越來越國際化、對不同的種族、文化有更強包容力。查詢www.c21-Tokyo.com   楊官華 2017年世界傑出青年華商 亞洲知識管理學院院士 香港專業地產顧問商會副會長 香港專業教育學院顧主委員會委員 香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人 香港華記茶餐廳(日本)創辨人

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日本新年號、新機遇

日本年號「平成」轉「令和」改朝換代,日本普天同慶,為隆重其事慶祝新上任日皇,日本政府決定今年特別加上10天公眾假期予國民由4月28日至5月6日,政策促進日本國內旅遊業,帶動國內經濟刺激內需,日本天皇就任10連黃金周,剛巧碰上中國的五一黃金周,中國人去日本旅遊再加日本人到日本不同地方旅行,假期大大提升酒店、旅館、民宿的使用率,房間需求急增,可以說是「一房難求」,假期同時引發旅客爆買購物,日本零售業前景向好,帶動就業機會,經濟自然欣欣向榮。 從2013年日本經濟(樓市、股市)谷底反彈,那時候看好入市投資東京及大阪房地產的香港或內地朋友到今天已經剛剛超過五年,今天賣出單位的增值稅從30%下降到15%,今天賣出單位可以減少繳交說的金額,增加盈利百分比,筆者近日就親眼目睹有幾個東京大阪的成功案例,外國買家只是持貨2年后,就大有斬獲出貨套現,換貨加碼再投資。例如一位2017年上海客人x先生購入一個大阪全幢五層高的物業,用1.8億日圓買入,上個月2.8億日圓成功賣出,租金收入及房價升幅這2年資產增值扣除成本後賺3成多,真正賺租金賺房價,目前更看好後市,加碼到一缐地段買地起樓,再把單位成為合法民宿,打算明年2020東京奥運開幕前再賣出部分單位,及繼續持有部份單位看好後市,等待2024大阪賭場落成後再止赚套現。以上個案會越來越多。 很多朋友今天仍然會問筆者,日本樓價走勢有冇升過?日本人口下跌加上地震及海嘯,投資日本房地產怎麼可以有信心?筆者的標準答案一向都是你必須要來到當地實地考察,先了解、後投資!查詢www.c21-Tokyo.com 楊官華 2017年世界傑出青年華商 亞洲知識管理學院院士 香港專業地產顧問商會副會長 香港專業教育學院顧主委員會委員 香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人 香港華記茶餐廳(日本)創辨人

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日本新年號「令和」安倍寄語年輕人向夢想進發

明治、大盛、昭和、平成、令和,這些日本年號對於香港人來說非常陌生,到近年香港人興起海外置業購買日本樓的時候經常會問到樓齡才知道什麼是「昭和」年號,當中有買過日本樓的朋友一定留意到日本年號「昭和」58年即是公元1981年後落成的樓宇是新抗震,可以抵擋六級地震,而到今年5月1日後所有新落成的樓宇,年號都叫「令和」元年,到明年2020東京奧運叫「令和」2年。日經新聞報導,日本官房長官菅義偉宣布日本新年號為「令和」誕生,並在今年5月1月皇太子德仁即位後啟用,年號出自日本現存最古老詩歌集的《萬葉集》中,梅花之歌32首的序文「初春令月、氣淑風和、梅披鏡前之粉、蘭熏珮後之香」。 日本首相安倍晉三表示,新年號代表著春天到來,爭奇鬥艷的樣子,並蘊含人們美麗心靈在互相靠近之中,文化誕生並成長的意思。安倍寄語年輕人向夢想進發。平成是日本天皇明仁的年號,自1989年1月8日明仁繼位開始使用,至2019年4月30日明仁讓位予皇太子德仁親王後結束。 筆者從另一角度來看平成年號,就是日本經濟從天堂掉到地獄,1990年日本泡沫經濟爆破樓市及股市從高峰極短時間急插7-8成,由「昭和」經濟通脹到「平成」變成通縮,情況就好像我們香港1997年金融風暴爆發,正值香港九七年回歸,由1997年前通脹到2003年,經歷七年樓市股市衰退期。到2004年才開始復甦。日本就從1990-2011年3月11月(311福島大地震)之後2年即2013年9月7日申辦奧運成功后才開始復甦。 筆者個人認為從日本政策及日本國民期望,日本經濟會有強勁反彈走勢,雖然日本人口下跌,在未來日本入國管理局有望開放政策填補年靑人勞動人口,加上2013年日本首相安倍晉三發了經濟三支箭,簡稱「安倍3支箭」已經連續命中目標。筆者雖然沒有水晶球,相信在「令和」的黃金十年在日本投資置業可以大有斬獲。當然任何房地產投資,都必須親自飛到當地先了解,後投資! 查詢www.c21-tokyo.com 2017年世界傑出青年華商 亞洲知識管理學院院士 香港專業地產顧問商會副會長 香港專業教育學院顧主委員會委員 香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人 香港華記茶餐廳(日本)創辨人

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渡假看櫻花,不如日本安個家

日本櫻花盛開季節又到了,今年到東京及大阪賞櫻的世界各地旅客相信會創歷年新高,當中華人旅客急升,特別是香港人當日本是家鄉,而急速上升是中國旅客,今年相信中國內地旅客到日本旅遊會突破1000萬人次,根據一項國際調查報告顯示,2019年中國內地人士最喜歡去旅行的地區是日本、澳洲、香港。當中從中國內地去日本的航線正在增加每天航班,越來越多華人喜歡日本,筆者身在東京近日與一位內地東北教授聊天,他說來日本看櫻花不如來日安個家,安個家的意思是second home旅居(一年住上幾個月),慨念來海南島的第二個家,因為很多中國東北部富裕人士都喜歡去海南島買套公寓或別墅來避寒或是渡假,冬天的時候就去海南島居住半年,侍天氣回暖才返回東北。東北教授說從前內地富裕人士最喜歡去香港置業及購物,但自從早幾年香港實施買家印花稅措施后,本來價值1千萬港幣的房子加30%買家印花稅變成1300萬,大大減少了中國內地人士來香港置業念頭,加上香港樓價目前是全世界最貴,有能力購買適合自住,但投資角度房價可以升值空間有限,在成本大大增加后近年中國內地人士來到香港投資置業轉移目標到其他發達城市,而北京去東京距離是2千公里,飛行時間2個小時,去海南島是3千多公里,航程時間3個多小時,北京距離香港2千公里航程相約,加上東京是購物天堂世界大都會,能夠有經濟條件住在日本東京或大阪享受高品質生活,同時旅居置業或投資物業收租一舉兩得,可攻可守可進可退,侍物業升值后善價而沽,目前日元匯率低水,就像從前用人民幣來香港置業打8拆一樣,賺房價賺匯率,從前去日本旅遊只會消費,今天越來越多人懂得從買日本物業收租把資產增值,筆者推薦東京及大阪一二線地區的房地產才能值得投資。隔山買牛始終有風險,必定要去實地考察,先了解,后投資。 移居日本第二家園計劃,你計劃了嗎? 查詢www.c21-tokyo.com 2017年世界傑出青年華商 亞洲知識管理學院院士 香港專業地產顧問商會副會長 香港專業教育學院顧主委員會委員 香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人 香港華記茶餐廳(日本)創辨人

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